Inleiding

OasiPark 2 is een schaduwrijk camperpark in Bosco Mesola, Italië. Het park is gunstig gelegen, vlakbij de Adriatische Zee. Het camperpark grenst aan een prachtig natuurgebied (Parco Regionale Veneto del delta de Po) waar men uitstekend kan paardrijden, vissen, wandelen, zeilen, varen en fietsen. Ten noorden liggen de plaatsen Venetië en Padua en ten zuiden de plaatsen Ravenna en Bologna. Het camperpark is het hele jaar geopend en wordt goed bezocht door met name Duitsers en Scandinaviërs. In het hoogseizoen zijn vrijwel alle 200 plaatsen bezet. De huidige eigenaar is een goede vriend van de koper Willem Berends en hij is bezig om zijn activiteiten af te bouwen zodat hij over een paar jaar kan stoppen met werken. Willem Berends kan het camperpark tegen een gunstige prijs overnemen en ziet mogelijkheden om de omzet van het park te verhogen door onder andere de aanleg van een zwembad, de bouw van een aantal chalets voor verhuur en de uitbreiding van het hoofdgebouw. Voor de overname en voor het deels financieren van de verbouwingen heeft Willem Berends € 375.000 nodig, die hij graag van investeerders van All4Funding wil lenen.

De ondernemer

De ondernemer Willem Berends heeft al het nodige gedaan binnen de recreatiebranche. Berends is zijn loopbaan begonnen bij ABN Bank en Van Lanschot Bankiers. Daarna heeft hij de overstap gemaakt naar Moret Ernst & Young en is daar vervolgens aan de slag gegaan als senior management-consultant. In 1989 besloot Berends om als zelfstandige adviseur verder te gaan. Dit gaf hem ook de ruimte om één van zijn passies te volgen: het ontwikkelen van vastgoed, met name luxueuze second homes en recreatieprojecten. Op zijn site nostalis.com zijn voorbeelden te zien van de projecten die hij heeft gerealiseerd en van projecten waar hij momenteel mee bezig is in onder andere Algarve, San Remo en Saint Tropez. Berends heeft 30 jaar ervaring met vastgoedprojecten in het buitenland en kent de klappen van de zweep. Zijn bedoeling met het camperpark is om deze naar een hoger niveau te tillen zodat de prijzen omhoog kunnen. Door de verhuur van de te bouwen chalets, zullen ook de inkomsten van dit park toenemen. Het is de bedoeling om na circa drie à vier jaar het camperpark met winst door te verkopen. Indien de verkoop daadwerkelijk zal plaatsvinden voor afloop van de crowdfundlening krijgen de investeerders de restant hoofdsom terug, inclusief alle verschuldigde rente over de gehele periode van 5 jaar. Bij eerdere verkoop profiteren de investeerders dus ook mee. 

OasiPark 2

Het camperpark beslaat circa 2,5 ha. en biedt in het hoogseizoen plaats voor 200 campers. Het gebied is omheind door een houten schutting. Berends is van plan om deze te vervangen door eucalyptusstruiken. Deze staan fraaier en weren daarnaast ook muggen. Aansluitingen voor stroom en water zijn aanwezig evenals goede sanitaire voorzieningen, speelplaats voor kinderen en gratis Wifi. Het huidige zwembad is een eenvoudig opzet-bad dat vrij klein is. Berends wil hier een echt zwembad laten aanleggen. Naast camperplaatsen ziet Berends ook mogelijkheden om een aantal chalets op het terrein te laten bouwen voor verhuur. Het hoofdgebouw zal worden uitgebreid, zodat daar een bar kan komen en een klein restaurant waar men kan zitten om koffie, thee en andere consumpties te nuttigen. Ook zal er plek komen voor een kleine dansvloer. Deze investeringen zullen naar verwachting leiden tot een hogere totaal omzet van OasiPark 2 en een hogere waarde bij verkoop.

Organisatie

Aangezien Berends ook andere activiteiten heeft, zal hij zich niet full time met OasiPark bezig houden. Daarom zal straks een manager, Bohan Halun, voor het park worden aangesteld die alle operationele zaken op zich zal nemen. Daarnaast zal een iemand aan de slag gaan voor de marketing om ervoor te zorgen dat het park in het hoogseizoen volledig is bezet. Een goede vriend van de huidige eigenaar die veel ervaring heeft, is beschikbaar om in het hoogseizoen bij te springen.

Financieringsbehoefte

In totaal is een bedrag van € 375.000 nodig. De overnamesom voor het park is € 300.000 wat een lage prijs is. Het park is in maart dit jaar door een Italiaanse vastgoed deskundige getaxeerd op  € 521.970. De huidige eigenaar laat € 60.000 in de onderneming zitten als lening. Dit bedrag wordt over drie jaar terugbetaald. Er hoeft hierover geen rente te worden betaald. Voor de overname is zodoende een som nodig van € 240.000. De overige € 135.000 is nodig om de eerste verbeteringen in het park aan te brengen en als werkkapitaal. Begonnen zal worden met het vervangen van de houten omheining door eucalyptusstruiken.  In het tweede jaar zal het zwembad worden aangelegd en zal ook worden begonnen met de bouw van circa 10 chalets die gereed moeten zijn, vóór het hoogseizoen begint. In jaar drie zullen er weer 10 chalets bijkomen en zal het hoofdgebouw worden uitgebreid. Tevens zal het sanitair worden vernieuwd. Om deze verbeteringen mogelijk te maken, zal een heel groot deel van de winst in het park worden geherinvesteerd.

Lening

De lening wordt verstrekt aan Nostalis BV de Nederlandse moedermaatschappij van Camp Bosco Mesola SRL. De aandelen van Nostalis BV zijn in handen van de zoon van Willem Berends. Willem Berends is bestuurder van Nostalis BV met een volledige zelfstandige bevoegdheid.

Camp Bosco Mesola SRL is de Italiaanse holding. Camp Bosco Mesola SRL neemt het park over door de aandelen te kopen van La Rubinia SRL. La Rubinia SRL bezit het camperpark en doet de exploitatie. Naast Nostalis BV zullen Camp Bosco Mesola SRL en La Rubinia SRL ook schuldenaar van de lening worden. Dit is geregeld via het addendum dat u vindt bij de leningsovereenkomst. De huidige eigenaar van La Rubinia, Lucio Quaglio heeft aan Willem Berends een volmacht gegeven om namens hem te tekenen.

Deze crowdfundinglening is een annuïteitenlening met een rente van 8% per jaar. De rente en aflossingen beginnen meteen in de eerste maand nadat de lening is ingegaan. Investeerders betalen éénmalig administratiekosten aan All4Funding ter hoogte van 0,9% van de inleg. Deze kosten worden ingehouden van de eerste betaling van de rente en aflossingen. De lening heeft een looptijd van 5 jaar (60 maanden). Indien de verkoop daadwerkelijk zal plaatsvinden vóór afloop van de crowdfundlening krijgen de investeerders de restant hoofdsom terug, inclusief alle verschuldigde rente over de gehele periode van 5 jaar.

Extra beloning

Investeerders die € 2.500 of meer investeren, ontvangen twee overnachtingen gratis op OasisPark2 en een rondleiding bij een nabij gelegen wijngaard. De streek staat bekend om de labruscowijnen. Deze extra beloning kan worden verzilverd zo lang de lening loopt.

Toelichting cijfers

In de financiële bijlage, die u aan de rechterkant kunt downloaden, ziet u de berekeningen van de belangrijkste cijfers.

Omzet- en winstontwikkeling

Het is lastig om de historische cijfers van het camperpark exact te achterhalen omdat het park in de afgelopen jaren door een toeristische organisatie is gehuurd en geëxploiteerd, waarin ook andere activiteiten plaats hebben gevonden. De omzetten van het park en de andere activiteiten zijn niet separaat bijgehouden. Volgens deze organisatie waren de omzetten in de afgelopen jaren rond € 300.000 per jaar geweest. Dit is ook bevestigd door de accountant van de huidige eigenaar. Door de accountant van Berends zijn geconsolideerde prognoses (zowel resultaat als balansposities) gemaakt. Voorzichtigheidshalve is in de prognose rekening gehouden met een omzet van € 210.000 in het eerste jaar en vervolgens een stijging van 10% in het tweede jaar en weer een stijging van 10% in het derde jaar. Dit is de omzet die met de verhuur van de camperplaatsen wordt verwacht. Door uitbreiding van het park met chalets zal de omzet echter nog verder stijgen. De totale omzet zal naar verwachting in het tweede jaar uitkomen op € 351.000 en in het derde jaar op € 432.000. Het resultaat zal naar verwachting in het eerste jaar uitkomen op € 51.232, in het tweede jaar op € 112.748 en in het derde jaar op € 136.308.

Aflossingscapaciteit

Volgens de opgestelde cashflowprognose zal er naar verwachting voldoende cashflow aanwezig zijn om aan de verplichtingen te voldoen. De financieringslasten in 2019 zullen 57% (slechts 6 maanden financieringslasten) vormen van de beschikbare cashflow. In 2020 zal dit stijgen naar 66,9 % (12 maanden financieringslasten). In 2021 daalt dit percentage weer naar 59,5 %, voornamelijk door groei in omzet en resultaat.

Solvabiliteit

De solvabiliteit drukt de verhouding uit tussen het eigen vermogen en het totale vermogen. Een stijging van dit percentage betekent een groter vermogen om aan verplichtingen op de lange termijn te voldoen. De solvabiliteit is goed te noemen. De openingsbalans laat een solvabiliteit zien van 41,8%. Eind 2019 zal deze zijn gestegen naar 50,7%. De solvabiliteit zal naar verwachting in de jaren erna stijgen naar 56,0 % in 2020 en 65,9 % in 2021.

Overige verplichtingen

Naast de crowdfundlening laat de huidige eigenaar € 60.000 euro in het bedrijf zitten. Dit bedrag wordt over drie jaar terugbetaald. Er is geen rente van toepassing. Verder zijn er geen andere leningen.

Zekerheden

Als zekerheid voor deze crowdfundlening zal er een eerste hypotheek volgens Italiaans recht worden gevestigd op het camperpark. Stichting Incasso All4Funding zal houder zijn van deze hypotheek namens de gezamenlijke leningverstrekkers in dit crowdfundproject. Daarnaast zijn Camp Bosco Mesola SRL en La Rubinia SRL medeschuldenaar. Gezien de getaxeerde waarde ad € 521.970 is deze lening volledig hypothecair gedekt.

Toelichting rating door All4Funding

Dit project ontvangt van All4Funding de rating 2+. Dit betekent dat wij het risico laag inschatten. Er is sprake van een bestaand park met gezonde cashflow en een ervaren ondernemer. Door de verbeteringen in het park zal de omzet en het resultaat naar verwachting stijgen waardoor er voldoende cashflow zal zijn om aan de leningsverplichtingen te voldoen. Zowel de aflossingscapaciteit als de solvabiliteit zijn goed. Het plus-teken in de rating geeft aan dat er sprake is van een zekerheid. Er wordt een eerste hypotheek gevestigd op de grond, de bijbehorende gebouwen en de infrastructuur van het camperpark. De waarde van dit onderpand is momenteel meer dan de lening. Daarnaast zijn Camp Bosco Mesola SRL en La Rubinia SRL medeschuldenaar.

De Tweede rating van Nostalis BV is B wat een gemiddeld risico inhoudt. Van Camp Bosco Mesola SRL en van La Rubinia SLR zijn geen Tweede ratings beschikbaar omdat het buitenlandse vennootschappen betreft.